首都圏のマンション価格高騰は、もはや社会問題と言えるほど深刻化しています。バブル期をはるかに超える億ションの供給過剰にもかかわらず、東京23区の新築マンション平均価格は1億円を超え、手が届かない存在になりつつあります。一体なぜこのような事態になっているのでしょうか？本記事では、その背景にある都市再開発事業の構造的問題に焦点を当て、高騰の謎を紐解いていきます。
なぜマンション価格は高騰するのか？供給増加の矛盾
近年、タワーマンションを中心とした再開発事業が盛んに行われ、住宅供給量は増加しているはずです。しかし、現実は価格高騰の一途を辿っています。2023年の東京23区の新築マンション価格中央値は8200万円と、10年前の1.6倍。神奈川でも1.5倍、埼玉・千葉でも1.3倍と、首都圏全体で価格上昇が顕著です。供給が増えているのに価格が上がる、この矛盾の根源はどこにあるのでしょうか？
alt 東京23区のマンション群
都市再開発事業の仕組みと高コスト構造
高度経済成長期以降、都市計画においては、駅前や中心市街地などの利便性の高いエリアに、防災性の高い建物を集約し、様々な都市機能を統合する「アーバンリニューアル」が推進されてきました。その手法の一つが、都市再開発法に基づく市街地再開発事業です。
この事業は、複数の地権者の土地をまとめて再開発を行い、新たに生み出された床（保留床）の売却益などで事業費を賄う仕組みです。しかし、この仕組み自体に高コスト構造が潜んでいます。
保留床の売却益を最大化するために、建物は必然的に「高く大きく」なります。また、地権者への補償費や既存建物の解体費なども事業費に上乗せされるため、地価の高いエリアでは莫大な費用が発生してしまうのです。
都市計画の専門家である山田教授（仮名）は、「再開発事業は都市の活性化に不可欠ですが、その高コスト構造がマンション価格高騰の大きな要因となっていることは否めません」と指摘しています。
再開発事業のジレンマ：陳腐化・老朽化への対応
再開発は都市空間を時代に合わせた形に更新していく上で重要な役割を果たします。しかし、現在の再開発ラッシュには懸念すべき点があります。それは、一度再開発された建物が陳腐化・老朽化した場合、次の再開発が極めて困難になるという点です。
alt 建設中のタワーマンション
初期投資が膨大な再開発事業は、建物の老朽化に伴う修繕費用も高額になりがちです。さらに、将来的な再開発を見据えると、地権者の合意形成や資金調達が一層難しくなる可能性があります。
今後のマンション価格はどうなる？持続可能な都市開発に向けて
マンション価格の高騰は、多くの人の住居取得を困難にするだけでなく、都市の活力を損なう恐れもあります。持続可能な都市開発を実現するためには、再開発事業の高コスト構造を見直し、より効率的で費用対効果の高い手法を模索していく必要があるでしょう。
この記事が、首都圏のマンション価格高騰問題を考える上で、少しでもお役に立てれば幸いです。皆様のご意見やご感想をぜひコメント欄にお寄せください。また、jp24h.comでは、他にも様々な社会経済問題に関する記事を掲載しています。ぜひご覧ください。
