都心マンションの価格高騰が続いており、「バブルではないか」という懸念が広がっています。不動産市場で一体何が起きているのでしょうか？そして、この状況下でマンションを購入するのは賢明なのでしょうか？都心マンション市場に詳しいAsh@コンサル×マンション氏は、特に若手エリートサラリーマン（「エリサラ」）に対し、「今すぐ都心マンションを購入すべきだ」と提言しています。現在の都心マンション市場はバブルなのか、そしてなぜ「エリサラ」層は早期購入を検討すべきなのか。
都心マンション市場の動向に精通し、若手層への情報発信も行う同氏に、現在の市場状況と購入戦略について詳しく聞きました。
都心マンション価格のイメージ、現在のバブル懸念と不動産市場の動向
都心マンション市場、本当に「バブル」なのか？
現在の都心マンション市場について、「バブルではないか」という声が聞かれます。確かに価格は継続的に上昇しています。しかし、結論から述べると、過去の不動産バブルとは性質が異なり、現状は「バブルではない」とAsh氏は考えています。一部には投機的な動きも見られ、価格が過熱している側面は否定できませんが、全体としては「シンプルなインフレーション」に近い状況だと捉えるべきでしょう。
Ash氏は、バブルを定義する上で重要な三つの要素を挙げています。「投機的な取引の横行」、「過剰な信用供与（融資の緩和）」、そして「実体経済や適正価値からの大幅な価格乖離」です。これらの観点から現在の市場を分析します。
過去の不動産バブルと「決定的に違う」理由
投機的な取引の現状
確かに、現在の市場でも一部の投機的な取引は見られます。中国人投資家による購入や、一部の転売目的の動きが存在します。SNSなどでも、海外からの資金流入や新築タワーマンションにおける名義貸しによる転売といった話題が散見され、投機的な側面が皆無とは言えません。しかし、これが市場全体を主導している状況ではないというのがAsh氏の見方です。
過剰な信用供与がない現実
現在の状況と過去の不動産バブルとの最も決定的な違いは、この「過剰な信用供与」の有無です。かつてのバブル期には、金融機関の融資基準が非常に緩かったと言われますが、現在は全く異なります。
住宅ローンを組む際、金融機関は個人の「属性」（年収、勤務先、勤続年数など）や物件の「担保価値」を極めて厳しく審査します。誰もが簡単に高額なローンを組める状況ではありません。投資用ローンについても、一定額の頭金が求められるなど、金融機関は依然として慎重な姿勢を崩していません。
例えば、1980年代後半のいわゆる不動産バブル期には、極端に言えば、価値の低い土地に対しても銀行が無制限にお金を貸し付けていたような状況が存在しました。しかし今は、フリーランスの方がローン審査を通過しにくかったり、物件の築年数や構造によっては融資が難しかったりするなど、金融機関がリスク管理を徹底している様子がうかがえます。この融資の厳格さが、市場全体の過熱感を抑制し、過去のバブルとは異なる状況を作り出しているのです。
結論：現在の都心マンション市場と購入戦略
都心マンション価格の高騰はインフレや需給バランスによる側面が強く、過去の「過剰な信用供与」に支えられた不動産バブルとは本質的に異なります。金融機関による厳格な融資審査が健全性を保っており、投機だけでなく実需に支えられている側面も大きいと考えられます。Ash氏が若手エリートサラリーマンに早期購入を勧めるのは、現在の市場状況を単なる投機的バブルと捉えるのではなく、長期的な資産形成の機会と見ているためです。属性が有利な「エリサラ」層は、厳格な融資基準を満たしやすく、このインフレ基調の市場において資産価値を維持・向上させる可能性があります。自身のライフプランやリスク許容度を踏まえ、慎重かつ積極的に検討する価値はあると言えるでしょう。
参考文献:
