「もう普通のサラリーマンが新築マンションを買える時代でない」と言われ久しい。実際、不動産経済研究所が発表した、2025年上半期の東京23区の新築マンションの平均価格は1億3064万円。年収2000万円で何とかローンの審査が通るかどうか、という水準だ。こうした状況下で“新築信仰”の強い日本でも、“築浅中古”や“駅近中古”のマンション購入を視野に入れる人が急増している。その際に「見落としがちな点」があるという――。
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主要都市への人口集中が続く
そもそもなぜ、東京都心で不動産価格の高騰が収まる気配がないのだろうか。
「少子高齢化で住宅需要が減少し、不動産価格が値下がりしていく、という見方は日本全体で見れば当てはまるかもしれませんが、都心や主要都市ではむしろ、人口減少が住宅価格を押し上げる要因になり得ることがあるのです」
そう解説するのは、不動産コンサルティング事業を展開する「株式会社さくら事務所」の山本直彌氏だ。
「人口減少の局面で、過疎地など人の少ない地域ではだんだんと生活に必要なインフラが提供されないようになり、居住自体が難しくなるところが出てきます。すると何が起きるかと言うと、医療や教育、スーパーマーケットなど生活インフラの集約された主要都市に人口が集中していくのです」（山本氏）
中には、将来的にはAIやIoTなどの先端技術を用い、都市インフラを効率的に管理した「スマートシティ」に人口が集中し、それ以外の場所ではほとんど人が住まなくなるという未来を描く専門家もいるそうだ。
「それはまだまだ未来の話ですが、主要都市への人口集中は既に始まっています。その際たるものが東京の都心部ということです。新しい駅ができるとか、新しい路線が通るとか、そうしたことが起きない限り、立地の条件は変わりません。さらに都心への人口集中が進む中で、絶対数の限られた都市部の物件を人々が奪い合う形になるため、今後も不動産価格が維持向上する可能性が高いのです」（同）
