マンションを買うときに見逃せないのが「管理の質」だ。共用部の綺麗さや、外壁のタイルの修繕状態、管理人の勤務体制などに、将来の資産価値にも直結する重大なサインが隠されているというが……。不動産のプロが、物件を買う時に見ておきたいポイントを解説する。※本稿は長嶋修『2030年の不動産』（日本経済新聞出版）の一部を抜粋・編集したものです。
● マンションの共用部には 情報がたくさん落ちている
廃墟とまではいかなくても、清掃や細かいところの手入れが行き届かず、共用部が何となく荒れている印象の中古マンションはたくさんあります。具体的には、次のような状況が見られた場合、管理に問題があると言えます。
・エントランスや廊下が汚い
・ゴミ捨て場が汚い（分別のルールが守られていない、未回収のゴミがたまっている、など）
・駐輪場・駐車場が雑然としている（使われていない古い自転車が放置されている、など）
・植栽がきちんと手入れされていない
・掲示板に古い掲示物が貼りっぱなしになっている
・共用部に住民の私物が放置されている
・あちこちで照明が切れた状態で放置されている
・多くの郵便ポストにチラシなどが大量に突っ込まれている
管理形態が全部委託管理でありながら、掃除が行き届かず何となく荒れているような印象を抱く場合、もしかしたら管理会社に問題があるのかもしれません。一部委託管理で住民が清掃を手掛けているマンションの場合は、プロに任せたときほど隅々まで掃除できていない可能性が考えられます。
全部委託管理だとしても、管理人が滞在している時間が短いと、共用部の汚れは目につきやすくなります。
マンションの管理人の働き方は「住み込み勤務」「常駐勤務」「巡回勤務」に分かれます。
住み込み勤務は、文字通り管理人が24時間、大抵は住み込みでマンションに待機している体制です。常駐勤務は、管理人が住み込みではなく平日に通勤してくる体制で、土日は不在になるため対応してもらうことができません。巡回勤務は、1人の管理人が複数の物件を受け持ち、各マンションを週に何回か訪れ、数時間ずつ滞在するという体制です。
● 管理人の常駐勤務が どんどん減っているワケ
一般に、タワマンなどの高級マンションは、管理人（コンシェルジュ）が24時間常駐。一般的な大規模マンションは常駐勤務が多く、小規模マンションやアパートは巡回勤務が多くなっています。また、最初から管理人を置いておらず、何かあったときに管理人を通さず、管理会社が直接対応する「無人管理」という形態もあります。
管理人が長く滞在しているマンションなら、エントランスにゴミが落ちていたり、照明が切れていたりしたときにすぐ対応してもらえますし、掲示板の内容が長いこと更新されていなかったり、郵便ポストが雑然としていたりするようなことも、基本的には起こりにくいでしょう。
これが巡回勤務だと、対応してもらえるまでにタイムラグが発生するため、たまたま掃除されていないときにマンションを見学に行ったとすると、「このマンションは、ちょっと管理に問題がありそう」という印象になります。
そう考えると、管理人には常駐してもらうのが一番だという気がしますが、今は人手不足で管理人のなり手が減っており、2030年にもなれば、AIの活用による省人化・無人化が一層進んでいくでしょう。AIコンシェルジュも当たり前になるかもしれません。
かつては大企業の管理職を勤め上げたような優秀な人材が、定年退職後の再就職先として管理人を選ぶケースがよく見られました。しかし、最近は定年を迎えても、元いた会社に再雇用される形で働く人が増加。管理人の職を選ぶ人は急激に減りました。
