日本の金融市場に新たな動きが見られる中、特に日本銀行の追加利上げ決定は住宅ローン市場に大きな波紋を広げています。金利上昇リスクを避けたいと考える多くの人々が、全期間固定金利型の「フラット35」に注目し、その利用者数は急増の一途を辿っています。しかし、「フラット35ならどの金融機関を選んでも同じ」と考えてしまうのは早計です。実際には、金融機関の選び方一つで、将来の返済額や審査条件、万が一の保障内容にまで大きな差が生じる可能性があります。また、フラット35の適用金利は、申し込み時点ではなく、融資が実行される時点（通常は住宅の引き渡し日）の金利が適用される点も、借り入れを検討する上で重要な注意点となります。
フラット35とは？基本的な特徴とメリット
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携し、最長35年の返済期間で提供される全期間固定金利型の住宅ローンです。この商品の基本的な内容を理解することは、賢い住宅ローン選びの第一歩となります。
全期間固定金利で安心の返済計画
フラット35の最大のメリットは、借り入れ時点で返済終了までの金利と毎月の返済額が確定することです。これにより、将来の金利変動リスクに左右されることなく、長期にわたる安定した返済計画を立てることが可能となり、家計管理の安心感に繋がります。
民間ローンと比較した金利の優位性
一般的に、フラット35の金利は、変動金利型の住宅ローンに比べて高めに設定されています。しかし、住宅金融支援機構が貸出リスクの一部を負うため、民間金融機関が提供する長期固定金利型住宅ローンと比較すると、金利が低く抑えられているという利点があります。
フラット35独自の審査基準：物件重視と人に優しい設計
フラット35の審査基準は、一般的な民間金融機関の住宅ローンとは異なる独自の特性を持っています。特に「物件」の性能が重視される一方で、「人」に関する審査は比較的寛容な設計となっています。
住宅の技術基準適合が必須
フラット35は、良質な住宅の取得を後押しすることを目的としているため、審査では住宅の性能が最も重視されます。フラット35を利用するためには、対象となる住宅が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している必要があり、物件検査を受けて適合証明書を取得することが条件となります。
経団連の講演で、今後も「利上げを続けていく方針」を改めて表明した日銀の植田和男総裁
転職者、育休中、年金受給者も利用しやすい理由
民間金融機関の住宅ローン審査では不利になりがちな属性の人でも、フラット35では融資を受けられる可能性があります。これは、収入、職業、健康状態といった「人」に関する審査基準が、他のローンに比べて柔軟であるためです。
例えば、以下のようなケースでも申し込みが可能です。
- 転職後1年未満の人: 1ヶ月分の給与明細があれば申し込みができます。
- 産休・育休中の人: 復職の有無を問わず、休業中でも単独で申し込むことが可能です。前年の年収、または復職後（休業前）の月給の年収換算額のいずれか高い方を年収として申請できます。
- 海外駐在勤務の人: 海外勤務中や国内勤務復帰直後でも申し込みが可能です。
- 収入が年金だけの人: 収入が年金だけでも継続性があれば申し込みができ、公的年金だけでなく個人年金保険の年金も収入金額に含めることができます。
団信加入が必須ではない選択肢
フラット35には、団体信用生命保険（団信）への加入が必須ではないという大きな特徴があります。これにより、持病や病歴などにより団信に加入できない人でも、住宅ローンを利用できる道が開かれています。（ただし、《保証型》のフラット35には、団信加入が必須となる商品も存在します。）
知っておきたい金利優遇制度
フラット35では、利用者の特定の条件や住宅性能を満たすことで、金利が引き下げられる優遇制度が用意されています。例えば、子育て世帯や若年夫婦世帯、または省エネルギー性など特定の住宅性能基準を満たす場合、借り入れから一定期間、最大で年1%の金利引き下げが適用される仕組みがあります。これは、長期的な返済負担を軽減する上で非常に大きなメリットとなり得ます。
まとめ
フラット35は、その固定金利の安定性と独特の審査基準により、多様な層の住宅取得を支える魅力的な住宅ローンです。しかし、単に「フラット35」という名前に囚われるのではなく、どの金融機関を通じて借り入れるかによって、金利、諸費用、そして保障内容に大きな違いがあることを理解することが不可欠です。ご自身のライフプランや財務状況に最適なフラット35を見つけるためには、複数の金融機関の条件を比較検討し、専門家のアドバイスも参考にしながら慎重に選択することが、後悔のない住宅ローン選びに繋がります。
