2025年は、日本経済に様々な変動をもたらした一年でした。大阪・関西万博が愛知万博を上回る2500万人超の来場者を集め、トランプ関税の衝撃、そして日本初の女性総理大臣となる高市政権の誕生といった歴史的な出来事が続きました。経済面では、日経平均株価が史上初めて5万円の大台を超え、都心部のマンション価格も大幅な上昇を記録。一方で、コメ価格の高騰など消費者物価指数は高い伸びを示し、日本銀行の金融政策決定会合では政策金利が年2回引き上げられ、0.75％となりました。これらの動きは、今後の不動産市場にどのような影響を与えるのでしょうか。不動産コンサルタントの岡本郁雄氏に、2026年のマンション市場の展望について聞きました。
2025年の動向：首都圏新築マンション価格の高騰
2025年は、新築・中古を問わずマンション価格が顕著に上昇した年となりました。不動産経済研究所の発表によると、2025年度上半期（4〜9月）の首都圏新築分譲マンションの平均価格は9489万円に達し、前年同期の7953万円から19.3％も上昇、年間で1536万円の伸びを記録しました。
特に東京23区の新築分譲マンション価格は1億3309万円となり、一般家庭にとって手が届きにくい水準に。首都圏の他3県の価格も上昇し、神奈川県が7838万円、埼玉県が6598万円、千葉県が5943万円となりました。東京23区に比べれば安価ですが、神奈川県や埼玉県では契約率が60％を下回る地域も見られ、一部エリアでは値下げ物件が出始めるなど、売れ行きが鈍化する兆候も現れています。
都市部に立ち並ぶ高層マンション群。2026年のマンション市場の行方が注目される。
中古マンション市場と賃料の動向
中古マンション市場も活況を呈しました。東日本レインズが発表した2025年11月度のマーケットウォッチによると、首都圏の中古マンション成約平均価格は、前年同月比3.6％上昇し5204万円。東京23区では前年同月比10.1％増の7555万円と、特に高い伸びを示しています。
一方で、首都圏3県（神奈川県3893万円、埼玉県3014万円、千葉県3015万円）の成約平均価格は依然として値ごろ感があり、成約件数が大幅に増加しています。これは、都心部の高騰を受け、周辺地域への需要がシフトしていることを示唆しています。
賃料も上昇傾向が続いています。LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）の2025年11月度マーケットレポートによれば、東京23区のファミリー向け賃貸の賃料は前年同月比14.5％上昇し、24万4579円と過去最高を更新しました。マンション価格の高騰や募集賃料の上昇により、住み替えを控える動きが見られる中、更新時に賃料が引き上げられるケースも目立ちます。保守・メンテナンス費用の上昇や管理費・修繕積立金の引き上げなど、貸主側の事情もあり、賃料相場の上昇は今後も続くと予想されます。
2026年のマンション市場展望
2025年に見られた政策金利の引き上げ、物価上昇、そして都心マンション価格の高騰は、2026年の不動産市場に大きな影響を与えるでしょう。特に、金利上昇は住宅ローンの負担増に直結し、購入意欲にブレーキをかける可能性があります。一部地域での新築マンションの売れ行き鈍化や値下げ物件の出現は、市場が過熱状態から調整局面へと移行する兆候とも捉えられます。しかし、都心部の中古マンションや賃貸市場の堅調な動きは、依然として需要の強さを示しており、市場全体が急速に冷え込むとは考えにくい状況です。消費者物価の上昇とそれに伴う賃料の高止まりは、資産としての不動産の価値を再認識させる一方で、実需層の住宅取得のハードルをさらに高めることが予想されます。
結論
2025年の日本マンション市場は、金利上昇や物価高といった経済的圧力に直面しながらも、価格の高騰を経験しました。特に都市部での新築・中古マンション価格および賃料の上昇は顕著であり、この傾向は2026年も続く可能性があります。しかし、政策金利のさらなる引き上げや一部地域での供給過剰が、市場の調整を促す要因となることも考慮すべきです。今後の市場動向は、金融政策、経済成長、そして消費者心理の複合的な影響を受けるため、引き続き慎重な分析が求められます。
参考文献
- 不動産経済研究所
- 東日本レインズ
- LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）
